Entenda os limites da multa contratual em imóveis. Saiba quando os 10% do STJ se aplicam, regras da Lei do Distrato e como identificar cláusulas abusivas.

A multa contratual é um dos pilares de segurança em negócios imobiliários, funcionando como garantia de cumprimento do acordo e compensação por eventuais prejuízos. Em 2026, o cenário jurídico consolidou entendimentos importantes, especialmente após decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que balizam o que é considerado abusivo ou legítimo.

Tipos de multa no direito imobiliário

Para compreender os limites, é preciso identificar qual penalidade está sendo aplicada no contrato:

• Multa Compensatória: Incide no rompimento total do contrato (distrato). Geralmente varia entre 10% e 20% do valor do negócio.
• Multa Moratória: Aplicada em casos de atraso (parcelas ou entrega das chaves). No Código de Defesa do Consumidor (CDC), o limite é de 2% sobre a prestação.
• Multa Punitiva: Visa desestimular o descumprimento de má-fé, devendo sempre respeitar o equilíbrio contratual.

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Limites legais e a Lei dos Distratos

A Lei 13.786/2018 trouxe regras claras para imóveis na planta e incorporações, definindo a retenção de valores pela construtora:

• Regime Geral: Retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador.
• Patrimônio de Afetação: Empreendimentos onde o terreno e a obra são separados do patrimônio da construtora permitem retenção de até 50%.
• Decisão do STJ: No final de 2025, o STJ validou a aplicação de multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato em loteamentos, desde que o montante não supere o total já pago pelo cliente.

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Quando a multa é considerada abusiva?

Uma cláusula é considerada abusiva quando coloca o consumidor em desvantagem exagerada ou gera enriquecimento sem causa. Sinais de alerta incluem:

• Percentuais acima de 10% em relações de consumo comuns;
• Multas superiores a 20% em contratos entre particulares ou empresas;
• Falta de transparência no cálculo ou letras miúdas que dificultam a compreensão.

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O juiz pode reduzir o valor da multa mesmo se eu já tiver assinado o contrato?

Sim. Com base no Artigo 413 do Código Civil e no CDC, o Judiciário tem o poder de reduzir penalidades que se mostrem manifestamente excessivas diante da natureza do negócio.

O que acontece se a construtora atrasar a obra?

Se o atraso ultrapassar 180 dias sem justificativa, o comprador pode rescindir o contrato com devolução integral dos valores, sem pagamento de qualquer multa.

Este artigo apresenta informações gerais e não constitui orientação jurídica. Para minimizar riscos e obter informações específicas para o seu caso, busque sempre a orientação e assessoria de um advogado especializado.