Receber a notícia de que a instituição financeira consolidou a propriedade do imóvel costuma gerar apreensão e uma dúvida urgente: ainda existe saída para evitar a perda definitiva do bem? A resposta depende do estágio do procedimento, da regularidade das notificações e do respeito às regras legais.

O que é a consolidação da propriedade?

A consolidação da propriedade ocorre nos contratos de financiamento imobiliário garantidos por alienação fiduciária, regidos pela Lei 9.514/1997. Nesse modelo, a posse direta fica com o comprador, enquanto a propriedade fiduciária pertence ao credor até a quitação total da dívida.

Quando ocorre a inadimplência, a instituição financeira inicia um procedimento extrajudicial. Caso o débito não seja quitado no prazo legal, a propriedade é transferida formalmente para o nome do credor na matrícula do imóvel.

Purgação da mora antes da consolidação

Antes do registro da consolidação, o devedor fiduciante deve ser intimado pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora.

• Purgação da mora: Trata-se do pagamento integral do saldo em atraso acrescido de juros, multas e despesas cartorárias no prazo legal.
• Manutenção do contrato: Efetuado o pagamento nessa fase, a mora é purgada e o contrato de financiamento permanece ativo.
• Efeito da omissão: Se a intimação for realizada corretamente e o prazo vencer sem o pagamento, o credor adquire o direito de consolidar a propriedade.

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A situação após a consolidação da propriedade

Após o registro da consolidação da propriedade, não é mais possível simplesmente quitar as parcelas vencidas para reativar o financiamento imobiliário tradicional.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Tema Repetitivo 1.288, fixou o entendimento de que, sob a vigência da Lei 13.465/2017, o devedor fiduciante que não purgou a mora até a consolidação não tem mais o direito de retomar o contrato original. A partir desse momento, a legislação confere ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o bem.

Como funciona o direito de preferência?

O direito de preferência garante ao devedor a prioridade para adquirir o imóvel consolidado antes que ocorra a alienação a terceiros no leilão extrajudicial.

• Diferença conceitual: Não se confunde com a purgação da mora, pois exige a quitação de valores mais amplos definidos pela legislação.
• Custos envolvidos: Abrange o valor integral da dívida, além de encargos, despesas do procedimento, tributos e comissão do leiloeiro.
• Prazos: Deve ser exercido no período estipulado por lei, até a data da realização dos leilões públicos.

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Irregularidades que permitem questionar a consolidação

A consolidação da propriedade e os leilões subsequentes podem ser questionados caso existam vícios formais ou materiais no procedimento extrajudicial.

• Falta de intimação pessoal válida: Ausência de notificação regular do devedor para purgar a mora.
• Ausência de comunicação dos leilões: Falha no aviso prévio sobre as datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.
• Erros de cálculo: Cobrança de valores incorretos, abusivos ou não previstos no contrato.
• Vícios na avaliação e no edital: Avaliação do imóvel incompatível com os parâmetros legais ou omissões relevantes no edital.

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Ainda posso pagar as parcelas em atraso após a consolidação?

Em regra não. Após a vigência da Lei 13.465/2017 e a consolidação da propriedade, a lei assegura ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel, e não a simples retoma das parcelas atrasadas.

Qual é o prazo para a realização do leilão após a consolidação?

A legislação prevê que a instituição financeira deve promover o leilão público para a alienação do imóvel dentro do prazo de 60 dias contados da consolidação da propriedade.

O que acontece se o devedor não for intimado para a purgação da mora?

A ausência de intimação válida constitui vício grave no procedimento extrajudicial, o que pode fundamentar a anulação da consolidação da propriedade e dos atos subsequentes.

O devedor tem preferência na compra do imóvel arrematado?

O direito de preferência deve ser exercido antes da arrematação definitiva por terceiros, respeitando os prazos e condições previstos na legislação regente.

Como comprovar se a consolidação possui irregularidades?

A verificação é documental e exige a análise do contrato, das notificações cartorárias, do histórico da matrícula do imóvel e das comunicações formais enviadas pelo credor.

Não arrisque o seu investimento, procure sempre os serviços de um profissional habilitado!

Este artigo apresenta informações gerais, pode conter partes reescritas por inteligência artificial e não constitui orientação jurídica. Para minimizar riscos e obter informações específicas para o seu caso, busque sempre a orientação e assessoria de um advogado especializado.