A reforma tributária do consumo entrou na fase decisiva para o mercado imobiliário em abril de 2026. O Decreto 12.955, publicado no dia 29, regulamentou a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e dedicou um capítulo inteiro às operações com imóveis. Este é o primeiro diploma normativo a detalhar como proprietários, investidores e construtoras serão afetados pelos novos tributos a partir de 2027.

Confirmações do Decreto 12.955/2026

O Decreto 12.955 funciona como o regulamento da CBS, executando o que a Lei Complementar 214 de janeiro de 2025 já havia estabelecido. Para o setor imobiliário, os artigos 359 a 390 trazem as diretrizes específicas.

O texto confirmou as seguintes regras:

• Alíquotas reduzidas: 50% para alienação de imóveis e 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento (Art. 379).
• Redutores sociais na venda: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial (Art. 376).
• Redutor social na locação: R$ 600 por mês para locação residencial (Art. 377).
• Permuta: isenção de CBS entre imóveis, com tributação apenas sobre a torna, se houver (Art. 360, §3º, I).
• Pessoa física contribuinte: mais de 3 imóveis alugados com receita acima de R$ 240 mil por ano, ou mais de 3 imóveis vendidos no ano anterior (Art. 382).
• Prazos do CIB: 12 meses para capitais e Distrito Federal e 24 meses para os demais municípios, contados de 1º de janeiro de 2025 (Art. 386).

.

O decreto também adicionou detalhes importantes:

• Redutor de ajuste (Arts. 369-375): a partir de 2027, cada imóvel de contribuinte terá um valor vinculado composto pelo custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou pelo valor de referência do Sinter para diminuir a base de cálculo da CBS na venda futura.
• Copropriedade (Art. 381, §§2º-3º): quando apenas um dos coproprietários for contribuinte, a CBS incide só sobre a parte dele.
• Imóvel residencial novo (Art. 376, §1º, III): definido como aquele que nunca foi ocupado ou utilizado. Imóvel com reconstrução integral após demolição total se equipara a novo.
• Permuta com construtora (Art. 360, §§7º-8º): o redutor de ajuste do terreno dado em permuta pode ser aproveitado no imóvel recebido.

.

A alíquota de referência cheia da CBS e do IBS permanece pendente, com estimativa entre 26,5% e 28%, dependendo de resolução do Senado Federal.

Tabela de parâmetros das operações imobiliárias

Os valores abaixo foram extraídos diretamente do texto do Decreto 12.955/2026 e são aplicáveis a partir de 2027:

Todos os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA.

Impactos no aluguel de imóveis

O Art. 382, I, estabelece um critério duplo e cumulativo para definir a tributação da pessoa física na locação.

Critérios de enquadramento na locação

Não paga CBS quem:

• Tem até 3 imóveis alugados, independentemente da receita.
• Teve receita total com aluguel no ano anterior de até R$ 240.000,00, mesmo com mais de 3 imóveis.
• Aluga um único imóvel, independentemente do valor.

.

Passa a pagar CBS quem:

• Teve receita de aluguel acima de R$ 240.000,00 e mais de 3 imóveis distintos alugados no ano anterior.
• Exceder em 20% o limite de R$ 240 mil no próprio ano, mantido o critério de mais de 3 imóveis.

.

O Imposto de Renda sobre aluguel continua devido. A CBS é um tributo adicional.

Cálculo da CBS no aluguel

Com a redução de 70% na alíquota para locação, se a alíquota cheia for de 26,5%, a alíquota efetiva será de 7,95%. Aplica-se ainda o redutor social de R$ 600,00 por imóvel/mês.

Por exemplo, para uma receita mensal de R$ 21.000,00 decorrente de 5 imóveis (R$ 4.200,00 cada), abate-se R$ 3.000,00 (R$ 600 x 5). A alíquota reduzida incidirá sobre a base de R$ 18.000,00.

Aluguéis de até 90 dias em plataformas digitais são tratados como serviços de hotelaria (Art. 361) e entram no cálculo dos limites do Art. 382.

Compra e venda de imóveis

A CBS sobre a venda de imóveis não atinge quem vende ocasionalmente.

Quem deve recolher na alienação

Paga CBS quem:

• Vendeu mais de 3 imóveis distintos no ano anterior.
• Está realizando a 4ª venda ou mais no próprio ano.
• Vendeu mais de 1 imóvel construído por si nos últimos 5 anos.

.

Em todos esses casos, o imóvel deve estar no patrimônio há menos de 5 anos. Não paga CBS quem vende até 3 imóveis por ano mantidos há 5 anos ou mais, ou quem vende sua própria residência. ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital permanecem inalterados.

Cálculo da CBS na venda e o redutor de ajuste

A base de cálculo é formada pelo valor da operação menos o redutor de ajuste (custo de aquisição corrigido pelo IPCA) e o redutor social (R$ 100 mil para imóvel novo ou R$ 30 mil para lote). Sobre o resultado, aplica-se a alíquota reduzida em 50%.

A partir de 2027, o redutor de ajuste vincula-se a cada imóvel de contribuinte. É indispensável guardar comprovantes de compra, recibos de ITBI e notas de reformas para fundamentar esse valor.

Regras para a permuta de imóveis

A permuta pura (sem torna) permanece isenta de CBS. Apenas a diferença paga em dinheiro é tributada.

O redutor de ajuste do imóvel dado em permuta pode ser aproveitado no imóvel recebido. Em operações com construtoras (terreno por unidades a construir), o aproveitamento é proporcional à fração ideal das unidades permutadas.

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

O CIB é a identificação única do imóvel no sistema nacional (Sinter). As capitais e o Distrito Federal tinham prazo de 12 meses (encerrado em janeiro de 2026) para implementação. Os demais municípios têm até janeiro de 2027.

Toda transação imobiliária será vinculada ao CIB, e o código deve constar nos documentos de obra municipais.

Mecanismos de pagamento e devolução

A cobrança ocorrerá via split payment, onde a instituição financeira separa automaticamente o tributo no momento da transação e repassa ao Fisco.

Para famílias de baixa renda inscritas no CadÚnico, haverá o sistema de devolução de tributos (cashback), creditado em conta ou abatido de contas de consumo.

Estruturação via Pessoa Física ou Jurídica

Com as novas regras, a escolha entre atuar como pessoa física ou constituição de empresa deve ser avaliada. Pessoas jurídicas no regime regular podem apropriar créditos de CBS sobre aquisições da atividade.

A pessoa jurídica é recomendada para quem possui múltiplos imóveis, alta frequência de vendas ou atua na incorporação. A pessoa física continua vantajosa para quem possui até 3 imóveis alugados e receita abaixo do limite do Art. 382. Holdings familiares devem revisar suas transferências patrimoniais para adequação ao novo sistema.

Construtoras e impacto nos imóveis novos

Empresas com opção pelo Regime Especial de Tributação (RET) efetivada antes de 1º de janeiro de 2029 poderão recolher IBS e CBS no montante equivalente a 2,08% da receita mensal (ou 0,53% no Minha Casa Minha Vida).

Após 2029, o setor migra para a alíquota cheia com redução de 50%. Devido à baixa geração de créditos sobre a folha de pagamento na construção civil, estimam-se aumentos entre 5% e 15% nos custos de imóveis novos após o período de transição.

Calendário de implementação

• 2025: publicação da LC 214/2025 e início do CIB.
• 2026: Decreto 12.955/2026 regulamenta a CBS para imóveis.
• 2027: início da cobrança da CBS e IBS para contribuintes enquadrados.
• 2027-2028: transição do RET para construtoras (2,08% geral ou 0,53% MCMV).
• 2029: fim da transição do RET e substituição integral do PIS/Cofins, ICMS e ISS.
• 2033: aplicação integral do novo sistema tributário.

.

Quando começam as novas cobranças da CBS sobre imóveis?

As cobranças para as pessoas físicas e jurídicas enquadradas como contribuintes iniciam em 1º de janeiro de 2027. O ano de 2026 serve como período de testes e apuração de dados.

Quem aluga apenas um imóvel precisa pagar CBS?

Não. Quem possui apenas um imóvel alugado não é enquadrado como contribuinte da CBS, independentemente do valor do aluguel recebido.

O Imposto de Renda sobre o aluguel e ganho de capital vai acabar?

Não. A CBS é um tributo sobre o consumo que incide de forma adicional. O Imposto de Renda sobre rendimentos de aluguel e ganho de capital na venda continua sendo cobrado normalmente.

Como funciona a isenção na permuta de imóveis?

A permuta simples entre imóveis é isenta de CBS. A tributação ocorre apenas se houver pagamento de torna, incidindo exclusivamente sobre o valor em dinheiro da diferença.

O que é o CIB e como ele afeta os proprietários?

O CIB é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, um código único para cada imóvel urbano ou rural. Ele vincula todas as transações, licenças de obras e escrituras a um banco de dados central do governo.

Não arrisque o seu investimento, procure sempre os serviços de um profissional habilitado!

Este artigo apresenta informações gerais, pode conter partes reescritas por inteligência artificial e não constitui orientação jurídica. Para minimizar riscos e obter informações específicas para o seu caso, busque sempre a orientação e assessoria de um advogado especializado.